Al momento della nascita (a seguito di divisione) di un condominio il cortile viene espressamente considerato comune.
Successivamente uno dei condomini vende un’unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, riservandosi la comproprietà, pari al 50%, del cortile. L’acquirente rivende tale unità immobiliare, inserendo nel relativo atto di trasferimento la riserva in questione, di cui gli aventi causa chiedono venga dichiarata la nullità.
I giudici di merito rigettano la domanda, in base alle seguenti considerazioni: gli appartamenti hanno un'autonoma consistenza, con accesso al fronte strada, trovando, quindi, applicazione il principio per cui, in tema di rinuncia di un condomino al diritto sulle cose comuni, vietata dall'art. 1118 c.c., la cessione della proprietà esclusiva non può essere separata dal diritto sui beni comuni soltanto quando le cose comuni e i piani o le porzioni di piano di proprietà esclusiva siano, per effetto di incorporazione fisica, indissolubilmente legate le une alle altre oppure nel caso in cui, pur essendo suscettibili di separazione senza pregiudizio reciproco, esista tra di essi un vincolo di destinazione che sia caratterizzato da indivisibilità per essere i beni condominiali essenziali per l'esistenza ed il godimento delle proprietà esclusive; viceversa, qualora i primi siano semplicemente funzionali all'uso e al godimento delle singole unità, queste ultime possono essere cedute separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni, con la conseguenza che, in tal caso, la presunzione di cui all'art. 1117 c.c., risulta superata dal titolo.
La S.C. ha accolto il ricorso, in base alla seguente motivazione:
In effetti, la clausola, contenuta nel contratto di vendita di un'unità immobiliare di un condominio, con la quale viene esclusa dal trasferimento la proprietà di alcune delle parti comuni è nulla poiché, mediante la stessa, s'intende attuare la rinuncia di un condomino alle predette ...