1. Premessa.
Con ordinanza 16.2.2021, n. 4026, la Corte di Cassazione ritorna - sia pure con riferimento al regime previgente alla legge di Riforma, ma con principi validi e spendibili anche alla luce della novella - su un tema “classico” della materia condominiale, (a) chiarendo che all'assemblea deve essere convocato il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato, nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo, difettando nei rapporti tra il condominio ed i singoli partecipanti ad esso le condizioni per l'operatività del principio dell'apparenza del diritto, che è volto essenzialmente all'esigenza di tutela dei terzi in buona fede, fra i quali non possono considerarsi i condomini nonché (b) precisando che, conseguentemente, l'amministratore di condominio, al fine di assicurare una regolare convocazione dell'assemblea, è tenuto a svolgere le indagini suggerite dalla diligenza dovuta per la natura dell'attività esercitata, onde poter comunicare a tutti l'avviso della riunione, prevalendo su ogni apparenza di titolarità il principio della pubblicità immobiliare e quello dell'effettività.
2. Apparenza del diritto: cenni generali
Prima di affrontare la specifica questione in ambito condominiale, va osservato che, con l’espressione apparentia iuris, ci si riferisce ad una fattispecie nella quale una data situazione, sulla base di circostanze univoche e oggettive, appare erroneamente corrispondente alla realtà giuridica. Il principio affonda le sue radici in istituti di carattere generale, quali la buona fede, la tutela dell’affidamento e l’auto-responsabilità: esso si collega, in particolare, all’esigenza di tutelare la buona fede del soggetto che, senza sua colpa, abbia fatto affidamento su una situazione esistente solo in apparenza.
Più precisamente, la ratio sottesa al fenomeno va rinvenuta nella circostanza che chi crea l’apparenza di una situazione di fatto o di diritto ne subisce le conseguenze giuridiche nei ...