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Gli obblighi informativi del venditore nel caso di spese condominiali di manutenzione straordinaria

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Gli obblighi informativi del venditore nel caso di spese condominiali di manutenzione straordinaria

martedì, 29 dicembre 2020

Al fine di determinare il soggetto obbligato a sostenere le spese per la manutenzione straordinaria dell'edificio, occorre tenere in considerazione la data di approvazione della delibera che dispone l’esecuzione dell'intervento. Ad avviso della Corte di Cassazione, ordinanza n. 18793 del 2020, il soggetto che abbia alienato un’unità immobiliare nel condominio prima di tale delibera non è responsabile a titolo di dolo incidente ex art. 1440 c.c. qualora non abbia informato l’acquirente, in fase di trattative, circa l’intenzione dei condomini di procedere in futuro all’approvazione dei lavori. Il nuovo condomino, invero, ha potuto manifestare la propria volontà nel momento in cui la delibera è stata approvata ed è così sorto l’obbligo di contribuire alle spese.

Scritto da: Verardi Giovanni

La questione: il tempus in cui sorge l’obbligo di contribuire alle spese straordinarie e i riflessi sugli obblighi informativi nelle vicende traslative

La Sesta Sezione della Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 18793 depositata il 10 settembre 2020, è intervenuta sul tema riguardante il momento in cui sorge l’obbligo per i condomini di contribuire alle spese per interventi di manutenzione straordinaria dell’edificio e i relativi riflessi in materia di individuazione del soggetto obbligato, anche con riguardo a vicende traslative della proprietà di unità immobiliari ricomprese nello stesso stabile.

La Suprema Corte, nel suo decisum, ha infatti avuto modo di affrontare il correlato profilo della eventuale responsabilità precontrattuale di un soggetto che, nell’alienare un’unità immobiliare dell’edificio, non abbia informato l’acquirente dell’intenzione dei condomini, non ancora trasfusa al momento della negoziazione in una vera e propria delibera esecutiva, di effettuare i lavori di manutenzione straordinaria. 

La questione, in definitiva, verteva intorno alla possibilità di configurare un’ipotesi di dolo incidente sulle trattative e, quindi, anche sulle condizioni economiche della successiva stipulazione negoziale, qualora l’alienante avesse omesso di riferire la richiamata intenzione durante il procedimento di formazione della volontà e avesse quindi messo il nuovo condomino proprietario nella situazione di apprenderla solo in occasione delle successive assemblee in seno alle quali venivano approvate le delibere di esecuzione dei lavori e di ripartizione dei relativi costi.

La vicenda giudiziaria al vaglio della Suprema Corte

G. L. aveva acquistato un appartamento sito all’interno di un condominio con contratto di compravendita sottoscritto il 19.12.2006. In data 1.3.2007 il condominio aveva approvato i lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio con apposita delibera votata dall’assemblea, nella quale veniva scelta, valutando vari preventivi, la ditta alla quale affidare l’intervento. In una delibera ancora successiva veniva infine approvato il rendiconto, ...

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