Nelle compravendite immobiliari è prassi consolidata che il costruttore/venditore di un edificio assuma la qualità di condòmino (restando tale, a volte, per moltissimi anni) in relazione alle unità immobiliari che restino, per qualsiasi motivo, invendute. L’operazione imprenditoriale, che prelude a tale assetto giuridico, consiste nella unilaterale predisposizione, da parte del suddetto costruttore-venditore, di vari atti di compravendita standard, tutti recanti una generica clausola con cui l’acquirente/condòmino prende atto che «la porzione immobiliare si trasferisce con tutti i diritti e gli obblighi derivanti dal regolamento di condominio allegato». Il regolamento (a cui, stipulativamente, gli interpreti associano l’aggettivo «contrattuale» al fine di evidenziarne la peculiare origine) è, dunque, richiamato per relationem negli atti successivi all’atto originario di compravendita stipulato tra il costruttore/venditore ed il primo acquirente dell’unità immobiliare (data di “costituzione” del condominio) e prevede, in moltissimi casi, che «in deroga a quanto disposto dall’art. 1123 c.c. il costruttore è esonerato totalmente dal partecipare ad ogni spesa condominiale per le quote riguardanti le sue proprietà sino a che le stesse rimarranno invendute». La tecnica di confezionamento delle suddette clausole negoziali è evidentemente finalizzata a trarre in inganno gli acquirenti. Infatti, il contratto di compravendita non prevede - chiaramente e trasparentemente - l’esonero dal pagamento delle spese condominiali (condizione estremamente allarmante per chi compra): siffatta esenzione è, invece, prevista nel regolamento (atto che dovrebbe avere tutt’altra funzione rispetto allo scopo della compravendita).
Il meccanismo negoziale è, dunque, astutamente congegnato per eludere l’attenzione dei contraenti «consumatori» i quali solitamente (e comprensibilmente) trascurano di esaminare il testo del regolamento, confidando sul fatto che, plausibilmente, quest’ultimo serva esclusivamente a regolare i meri aspetti gestionali del condominio. Detta clausola, in buona sostanza, i) non è mai oggetto di specifica trattativa tra le parti contrattuali e non è mai discussa in assemblea [N. ...