Il caso affrontato da Trib. Milano, sez. XIII civ., 17 maggio 2019
Un condominio chiede al Tribunale di Milano la condanna del precedente amministratore al rimborso delle spese sostenute per la messa in sicurezza delle facciate condominiali. Nello specifico, il condominio attore deduce l’illegittimità dell’esborso in quanto i lavori di natura straordinaria oggetto di controversia non sono stati autorizzati da una preventiva delibera assembleare né ratificati successivamente dall’assemblea dei condomini.
Costituitosi in giudizio, il convenuto eccepisce che il secondo comma dell’art. 1135 c.c. attribuisce all’amministratore il potere di compiere atti urgenti anche in assenza dell’autorizzazione dell’assemblea condominiale; a sostegno della propria linea difensiva, infatti, l’ex amministratore allega la circostanza che la propria condotta era necessitata dall’urgenza di evitare gravi ed imminenti pericoli derivanti dalla caduta in strada degli intonaci delle facciate dell’edificio.
Manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria: i lavori di carattere urgente
Come è noto, la disciplina codicistica in materia di manutenzione condominiale distingue tra: (1) manutenzione cd. ordinaria, rimessa all’iniziativa dell’amministratore nell’esercizio delle proprie funzioni e vincolante per tutti i condomini ai sensi dell’art. 1133 c.c., e (2) manutenzione cd. straordinaria, per la cui esecuzione è, invece, richiesta una delibera assembleare, essendo tale decisione rimessa, ai sensi dell’art. 1135, primo comma, n. 4), c.c., alla competenza esclusiva dell’assemblea dei condomini. Ai fini che in questa sede interessano, rilevano gli ultimi interventi menzionati e, più nello specifico, le opere di natura straordinaria connotate dal carattere dell’urgenza.
Prima di esaminare tali profili, occorre però chiarire quale sia la differenza intercorrente tra le due fattispecie ed inquadrare, da un punto di vista giuridico, gli interventi che si risolvono in opere manutentive di natura straordinaria. Infatti, benché ad una prima lettura del ...