Unica pertinenza dell’abitazione principale di contribuenti proprietari di due distinti appartamenti

In materia di imposte sui redditi, l’art. 10, comma 3-bis, del Tuir, riguarda specificamente la deduzione dal reddito complessivo di un importo pari all'ammontare della rendita catastale dell'unità immobiliare stessa e delle relative “pertinenze”.

Ai fini individuativi delle “pertinenze” si deve fare riferimento all’art. 817 del codice civile, secondo cui sono tali:

• le cose immobili classificate o classificabili in categorie diverse da quelle ad uso abitativo, destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio delle unità immobiliari adibite ad abitazione principale delle persone fisiche;

nonché:

• le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa;

tenendo presente che:

• per abitazione principale si deve intendere quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente. 

Ai fini della sussistenza del vincolo pertinenziale, è necessario:

• il requisito oggettivo della relazione di strumentalità e complementarietà funzionale tra il bene principale e quello accessorio;
• e:
• il requisito soggettivo della volontà effettiva del proprietario del bene principale, o titolare di un diritto reale sul medesimo, di destinare durevolmente il bene accessorio a servizio od ornamento di quello principale.

In merito alla configurabilità di una pertinenza condivisa, destinata, cioè, a servizio di più unità immobiliari, ciascuna appartenente a un diverso proprietario, la giurisprudenza della Corte di Cassazione ha espresso orientamenti non univoci, affermando:

• da un lato, che il regime delle pertinenze, in quanto postula l’esclusività della funzione accessoria, non sarebbe compatibile con l’ipotesi di un immobile contemporaneamente adibito a servizio di più immobili principali (cfr.: da ultimo Cass. n. 28664 del 2011):

e:

• dall’altro, che lo stesso non esclude la possibilità di contemplare una pertinenza condivisa, a servizio di più unità immobiliari (cfr.: da ultimo Cass. n. 27302 del 2013). 

In particolare, nella sentenza citata del 2013, la Corte ha ritenuto “ammissibile la costituzione di una pertinenza in comunione, al servizio di più immobili appartenenti in proprietà esclusiva ai condomini della pertinenza stessa, in quanto l’asservimento reciproco del bene accessorio comune consente di ritenere implicitamente sussistente la volontà dei comproprietari di vincolare lo stesso in favore delle rispettive proprietà esclusive”. 

Poiché il comma 3-bis dell’art. 10 del Tuir dà rilievo alla nozione civilistica di pertinenza, si deve ritenere che il vincolo pertinenziale con due distinte unità immobiliari, validamente costituito, assume necessariamente rilievo anche ai fini delle imposte sui redditi. 

Per la determinazione dell’importo deducibile, tale comma prevede espressamente che “se alla formazione del reddito complessivo concorrono il reddito dell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale e quello delle relative pertinenze, si deduce un importo fino all’ammontare della rendita catastale dell’unità immobiliare stessa e delle relative pertinenze, rapportato al periodo dell’anno durante il quale sussiste tale destinazione ed in proporzione alla quota di possesso di detta unità immobiliare”. 

Ne deriva, conseguentemente, che ogni comproprietario ha la possibilità di procedere a dedurre la quota di rendita della pertinenza, adibita a servizio dell’abitazione principale, pari alla percentuale di possesso della pertinenza medesima. 

Al riguardo, considerata la rilevanza del vincolo pertinenziale anche in relazione alle detrazioni previste dall’art. 16-bis del Tuir, per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio abitativo. 

Per quanto attiene all’individuazione del limite di spesa su cui calcolare la detrazione è necessario tener conto del numero delle unità immobiliari abitative servite dalla pertinenza medesima, in quanto gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno, infatti, un autonomo limite di spesa detraibile, ma rientrano nel limite previsto per l’unità abitativa di cui la stessa è al servizio. 

In altri termini, il limite di spesa detraibile deve essere riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate.

A chiarimento dell’assunte, di seguito, si analizzano alcuni casi, ipotizzando che gli interventi di recupero del patrimonio edilizio sono stati eseguiti solamente sulla pertinenza comune al due unità immobiliari abitative.

Caso 1

Nel corso del 2018, per la pertinenza di due diverse unità immobiliari, sono state sostenute spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio per € 100.000,00 di cui il 40% compete all’abitazione di Paolo Rossi e il 60% a quella di Mario Bianchi. 

Soluzione

L’imputazione della spesa sostenuta deve essere così ripartita:

N.B.: l’intero importo della spesa sostenuta per la pertinenza comune, pari a € 100.000,00, è ammissibile in quanto, per entrambi i proprietari delle distinte unità abitative, l’importo rientra nel limite massimo di € 96.000,00 per unità abitativa.

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Caso 2

Nel corso del 2018, per la pertinenza di due diverse unità immobiliari, di proprietà singolarmente di Paolo Rossi e di Mario Bianchi, sono state sostenute spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio per € 100.000,00 interamente sostenute da Paolo Rossi. 

Soluzione

L’imputazione della spesa sostenuta deve essere così ripartita:

N.B.: l’intero importo della spesa sostenuta per la pertinenza comune, pari a € 100.000,00, è ammissibile fino all’entità di € 96.000,00, in quanto sostenuta solamente da Paolo Rossi, uno dei due proprietari delle distinte unità abitative, per la quale opera il limite massimo di € 96.000,00 per unità abitativa. 

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Caso 3

Nel corso del 2018, per la pertinenza di due diverse unità immobiliari, sono state sostenute spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio per complessivi € 200.000,00 sostenute proporzionalmente da entrambi i proprietari delle due unità immobiliari abitative (Paolo Rossi e Mario Bianchi). 

Soluzione

L’imputazione della spesa sostenuta deve essere così ripartita:

N.B.: l’intero importo della spesa sostenuta per la pertinenza comune, pari a € 200.000,00, è ammissibile fino all’entità di € 192.000,00, in quanto in quanto per entrambi i proprietari delle distinte unità abitative (Paolo Rossi e Mario Bianchi) l’importo rientra nel limite massimo di € 96.000,00 per unità abitativa.