Il caso e la soluzione della Cassazione
L’ordinanza in commento interviene all’esito di una complessa vicenda processuale iniziata con l’impugnazione da parte di un condomino di due deliberazioni con cui l’assemblea condominiale aveva deciso, a maggioranza, che la pulizia della scala comune sarebbe stata affidata, personalmente ed a turno, ai condomini stessi, i quali avrebbero potuto svolgere il compito in prima persona ovvero commetterlo a proprie spese a terzi.
La decisione dell’assemblea veniva ritenuta lesiva dei diritti del condomino dissenziente dal giudice di prime cure, mentre di segno opposto risultava la soluzione accolta della Corte di Appello, secondo la quale la deliberazione ben avrebbe potuto essere assunta dall’assemblea anche senza il consenso unanime dei condomini.
Determinante è, dunque, anzitutto la corretta qualificazione dell’oggetto delle delibere assembleari. Secondo la Cassazione esse miravano ad introdurre una deroga ai criteri di ripartizione delle spese individuati dalla legge, ed in particolare al criterio di proporzionalità rispetto al valore della proprietà di ciascuno di cui all’art. 1123 c.c., come specificato, con riguardo alle spese relative a scale ed ascensori, dall’art. 1124 c.c.; in applicazione di detto criterio, infatti, il sistema di turni tra i condomini non avrebbe potuto realizzarsi, poiché il valore degli immobili di proprietà di ciascuno ovviamente non è il medesimo. Più specificamente, le spese per la pulizia delle scale debbono essere ripartite, salvo diverso accordo, in considerazione dell’altezza dal suolo dei piani, atteso che di esse chi vive ai piani bassi fa un uso minore rispetto ai proprietari degli appartamenti posti sui piani più alti (Cass. civ., sez. II, 12 gennaio 2007, n. 432).
Eventuali deroghe a tale assetto adottate a maggioranza sono ritenute illegittime dalla Cassazione, poiché simile scostamento rispetto a quanto ...