Ciononostante, in data 7 settembre u.s. la Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n. 21761, ha avuto modo di esprimersi nuovamente in materia di imponibilità ai fini ICI (ma le conclusioni raggiunte dagli Ermellini, ed è qui il punto interessante, possono essere estese ad IMU e TASI), stabilendo che i vincoli di inedificabilità specifici relativi ad una particolare area non riqualificano l’area stessa ai fini fiscali. Di conseguenza, se in base allo strumento urbanistico vigente (o anche solo approvato dall’Amministrazione comunale competente per territorio), il lotto di terreno risulta essere collocato in zone anche solo teoricamente edificabili, ed anche nel caso in cui su di esso gravino vincoli di inedificabilità, comunque la base imponibile deve essere determinata facendo riferimento al valore venale in comune commercio, non a quello catastale, valorizzandolo sulla base dei parametri di cui all’articolo 5, comma 5, del Decreto Legislativo n. 504/1992. Le limitazioni alle possibilità di utilizzo edificatorio del terreno non fanno quindi mutare la qualificazione del terreno, che non cessa di essere edificabile tornando ad essere agricolo, ma incidono unicamente sulla sua valorizzazione.
Al fine di chiarire la portata della pronuncia della Suprema Corte di Cassazione in commento sarà opportuno approfondire con un qualche dettaglio la questione sia relativamente alla qualifica di edificabilità di un’area sia in merito alla sua tassazione.
La fattispecie costituita dalle aree edificabili è soggetta a tassazione facendo riferimento ad una base imponibile che viene determinata in riferimento al cosiddetto “valore venale in comune commercio”. In proposito, l’art. 5, c. 5 del D.Lgs. n. 504/1992 prevede quanto segue: “Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli ...