L’art. 1130 c.c., rubricato “attribuzioni dell’amministratore”, nei suoi primi, e più risalenti, quattro punti dell’elenco poi notevolmente ampliato dalla Riforma del 2012, affida all’amministratore il compito di:
- eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini e curare l’osservanza del regolamento;
- disciplinare l’uso delle cose e dei servizi comuni così da assicurare il godimento a ciascuno dei) partecipanti al condominio;
- riscuotere dai condomini i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea;
- compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
In particolare, l’obbligo di eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, si intende riferito ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile (Cass. 3 aprile 2007, n. 8233).
L’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. affida, per contro, all’assemblea l’attribuzione di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni.
L’elemento distintivo dell’ordinaria amministrazione della spesa di manutenzione, come tale sottratta al presupposto autorizzativo dell’assemblea e affidata all’amministratore, risiede, al pari di quanto si sostiene per le amministrazioni commerciali, nella normalità dell’atto di gestione rispetto allo scopo dell’utilizzazione e del godimento dei beni comuni (Cass. 25 maggio 2016, n. 10865). Tale "normalità", ovvero la non particolare consistenza dell’onere economico derivante dall’atto gestorio, va valutata avendo riguardo non alla singola voce di spesa, ma all’intervento complessivamente approvato (Cass. 17 agosto 2017, n. 20136).
In tale prospettiva, i contratti conclusi dall’amministratore nell’esercizio delle sue funzioni ed inerenti alla manutenzione dell’edificio o all’uso normale delle cose comuni, sono vincolanti per tutti i condomini ...