In materia condominiale, figura particolarmente controversa è quella del cd. condomino apparente (1). Con tale formula ci si riferisce al soggetto che, pur in assenza di diritti sopra alcuna unità immobiliare nel contesto della comunione condominiale di edifici, si comporti materialmente ed esteriormente come condomino, esercitandone perciò i connessi diritti e facoltà oppure adempiendone i relativi obblighi.
In tale contesto, frequente è soprattutto il caso del soggetto, già proprietario, alienante la propria porzione immobiliare il quale, anche dopo il trasferimento del diritto e l’adempimento degli oneri pubblicitari, continui ad esercitare dette prerogative. In analoga condizione, inoltre, si suole collocare il predetto alienante che, pur mancando di apparire esteriormente tale con comportamenti positivi, dopo l’alienazione ometta tuttavia di informare gli altri comunisti nonché l’amministratore di condominio dell’avvenuto mutamento (2).
Inevitabilmente, detta situazione così estrinsecata, non collimante con la attuale titolarità dei beni, è fonte di disordini organizzativi, quali l’individuazione dei legittimati a ricevere la convocazione per le assemblee condominiali (3), nonché, in particolare, di vere e proprie controversie patrimoniali spesse volte rimesse all’intervento giurisdizionale, come nel caso di dubbi sulla legittimazione passiva del soggetto effettivamente tenuto a contribuire alle spese per le parti comuni.
La materia, com’è evidente, attiene ad un’applicazione specifica di un principio anch’esso molto dibattuto – l’apparenza giuridica (4) – e perciò una seppur sommaria analisi del problema di cui al presente contributo non può essere condotta in modo completamente disgiunto da alcune premesse di carattere più generale sul valore giuridico da attribuire all’apparentia iuris, ossia alla «situazione di fatto che manifesta come reale una situazione giuridica non reale» (5).
L’apparentia iuris
In linea generale, come accennato, si fa riferimento all’apparenza per l’attribuzione di conseguenze giuridicamente rilevanti alla distonia tra una certa realtà, siccome manifesta, e ...