Con la Risposta a interpello 27 maggio 2020, n. 152, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che dalla modifica e vendita di un’unità immobiliare C/2 (magazzini e locali di deposito) in abitazioni, ne consegue un reddito di impresa.
L’interpello n. 152/2020
Con la risposta in esame, l’Agenzia delle Entrate è intervenuta sulla possibilità che si configuri reddito di impresa qualora il proprietario di un immobile riconducibile alla categoria catastale C/2 intenda cambiarne la destinazione d’uso, suddividendola in tre abitazioni di categoria A/3. Tale modifica è finalizzata alla cessione delle abitazioni, convenendo contrattualmente che le necessarie opere di ristrutturazione e risanamento conservativo rimangano a totale carico dei potenziali acquirenti.
Si ricorda che ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, la cessione a titolo oneroso di fabbricati genera un reddito diverso imponibile, qualora:
- la vendita avvenga entro 5 anni;
- il corrispettivo percepito superi il costo storico di acquisto o costruzione.
La disposizione prevede, tra l’altro, che sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente, le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
Presupposto per la tassazione della plusvalenza nell'ambito dei redditi diversi è che l'attività posta in essere dalla persona fisica non sia idonea a configurare l'esercizio di impresa commerciale, ai sensi dell'art. 55 TUIR, il quale dispone che "sono redditi d'impresa quelli che derivano dall'esercizio di imprese commerciali”.
L'esercizio dell'impresa, inoltre, può esaurirsi anche con un singolo affare in considerazione della sua rilevanza economica e delle operazioni che il suo svolgimento comporta. In merito a ciò, l'Agenzia evidenzia che il singolo affare può riguardare anche gli interventi di risanamento di un immobile destinato alla vendita (cfr. Risoluzione n. 204/E/2002).
Nel caso in esame, l'attività compiuta dall'istante deve considerarsi imprenditoriale dal momento che l'intervento sull'immobile originariamente C/3 di cui è proprietaria, risulta finalizzato non al proprio uso o a quello della propria famiglia, bensì alla vendita a terzi, previo ottenimento del cambiamento della destinazione d'uso, avvalendosi di un'organizzazione produttiva idonea e svolgendo un'attività protrattasi nel tempo.